Co si takhle koupit nemovitosti aneb investice do REIT

Real Estate Investment Trusts, zkráceně REIT jsou zvláštní typy investičních společností. Investují do nemovitostí a výtěžek z těchto nemovitostí potom dělí mezi své akcionáře. REIT existují především ve Spojených státech, ale lze je najít i v Evropě. Existují tři základní typy REIT:

1. Equity – kupuje nebo staví nemovitosti a jeho příjmem jsou pronájmy těchto nemovitostí. 
2. Mortage – kupuje hypotéky a jeho příjmem jsou úroky z těchto hypoték. 
3. Hybrid – kombinace dvou výše uvedených. 

REIT ve Spojených státech jsou povinni vyplatit nejméně 90% jejich zdanitelných příjmů akcionářům ve formě dividend. Z toho vychází omezení na schopnost společnosti udržet si příjmy a tak REIT někdy vydávají nové akcie, když cena akcie je vyšší jak účetní hodnota podniku. P/B je tedy pro investora důležitý údaj. REIT v Evropě mají podobný režim. Bohužel legislativa pro REIT v Česku neexistuje a REIT společnost tedy v Česku zřídit nelze. Je to ochuzení jak pro trhy cenných papírů, tak pro investice do nemovitostí.

Důležitou informací u REI je především do jakých typů nemovitostí investuje a kde se tyto nemovitosti nacházejí. Úrokové sazby jsou Achillovou patou hypotéčních REIT. Pokud sazby rostou hodnota jejich portfolia klesá a naopak. Je to významné riziko pro tyto společnosti.

Pomocí základních kritérií jsem vybrat několik REIT přicházejících v úvahu a podrobil je analýze:

• NLY - Annaly Capital Management Inc, hypotéky
• ANH - Anworth Mortgage Asset Corporation, hypotéky
• MFA - MFA Financial Inc, hypotéky
• FSP - Franklin Street Properties Corporation, nemovitosti
• GOOD - Gladstone Commercial Corporation, nemovitosti a hypotéky
• AOX - Alstria Office AG (Německo, založeno v roce 2008), kanceláře
• AGNC - American Capital Agency Corp., hypotéky
• HTS - Hatteras Financial Corporation (založeno v roce 2008), hypotéky
• CMO - Capstead Mortgage Corporation, hypotéky

Porovnání REIT

Zkrácený název REIT	NLY	ANH	MFA	FSP	GOOD	AOX	AGNC	HTS	CMO
Forward P/E	7,6	7,7	7,6	56,9	79,3	15,3	6,2	7,2	8,2
P/B	1,2	1	1	1,1	1,4	1	1,2	1,1	1,1
Tržní kapitalizace 1)	14600	897	2800	1100	178	768	3900	2200	1000
Dividendový výnos 2)	10,47	10,08	9,07	6,31	9,87	7,01	16,88	13,72	10,14
Růst dividend 3)	45,35	163,86	46,56	0,005	1,18	-41	32,79	21,58	189
Růst EPS 4)	5,9	4,88	0,44	-5,05					-4,96
Debt/Equity	7,55	6,52			2,1		8,21	7,74	9,4

1) Tržní kapitalizace je v milionech USD
2) Dividendový výnos je průměr v procentech a je vypočten za rok 2006-2010
3) Růst dividend je meziroční průměrný růst dividend v procentech za roky 2006-2010
4) Růst EPS je průměrný meziroční růst EPS za roky 2001-2010 v procentech

Některá data se mi bohužel nepodařilo zjistit.

Přiložený graf z Morningstar zobrazuje vývoj Annaly Capital (NLY) za poslední tři roky. Je porovnán s Anworth Mortgage (ANH) a indexem S&P 500 (SPX).


Závěr:

• nejlepších výsledků dosahuje NLY, které kupuji;
• potvrdila se moje dlouhodobá myšlenka, že peníze se nejsnadněji vydělávají na penězích. Hypotéční REIT jsou výnosnější než REIT věnující se provozování nemovitostí.

Zdroje: Burzian.com, Morningstar, seekingalpha.com, Patria